Kupujete nemovitost a zjistili jste, že na její adrese jsou zapsána sídla společností? Poradím vám, jak dále postupovat, abyste se nedostali do problémů.
Při převodu nemovitosti, typicky bytového nebo takzvaného činžovního domu, často vyjde najevo, že na její adrese jsou zapsána sídla či místa podnikání různých právnických nebo fyzických osob. Samozřejmě za tento stav nese odpovědnost prodávající, ale mnohokrát se mi již v praxi stalo, že ani samotný vlastník neměl ponětí o existenci některých sídel.
O sídle ve svém domě nemusí vědět ani prodávající
Nejčastějším důvodem je, že prodávající podcenil prvotní kontrolu právního stavu nemovitosti a koupil dům již s těmito vadami.
Druhou možností je, že prodávající v minulosti udělil souhlas se zřízením sídla či místa podnikání daným subjektům a po nějaké době tento souhlas odvolal (typicky s výpovědí smlouvy o nájmu nebytových prostor). Následně očekával, že dotčený podnikatel splní svou zákonnou povinnost. Tedy že sídlo si přesune na jinou adresu a provede příslušné změny v obchodním nebo živnostenském rejstříku. Jenže podnikatel svou povinnost nesplnil a ještě se po něm, jak se říká, slehla zem.
A jak tedy v takovém případě správně postupovat? Řešení bohužel není rychlé ani jednoduché.
Pomůže rejstříkový soud nebo živnostenský úřad
Obecně platí, že pokud vlastník nemovitosti nesouhlasí s tím, aby na adrese bylo zřízeno sídlo nebo místo podnikání třetí osoby, měl by vypovědět příslušnou nájemní nebo podnájemní smlouvu, eventuálně odvolat souhlas se zřízením sídla. Společnosti, které se to týká, by pak sama měla rozhodnout o změně svého sídla.
Pokud tak neučiní, měl by nový vlastník podat podnět na prošetření tohoto stavu k rejstříkovému soudu (v Praze vede obchodní rejstřík Městský soud v Praze), nebo na příslušný živnostenský úřad. Když rejstříkový soud zjistí, že podnikatel nemá právní důvod k užívání sídla, vyzve jej, aby právní důvod užívání doložil nebo přemístil své sídlo do prostor, ke kterým má právní důvod užívání. Vyzve jej tedy ke zjednání nápravy.
Pokud ani v soudem určené lhůtě společnost nedoloží listinu, která by osvědčila právní důvod k užívání předmětného sídla, tak soud rozhodne o zrušení této společnosti s likvidací.
Sídla společností lze zjistit dopředu
Z výše popsaného tedy vyplývá, že vlastník nemovitosti není osobou oprávněnou podat na rejstříkový soud nebo živnostenský úřad návrh na zrušení, respektive výmaz sídla společnosti nebo místa podnikání.
Majitel nemovitosti má pouze právo podat podnět k prošetření stavu k uvedeným státním orgánům. Soud nebo úřad pak příslušné řízení zahajuje z moci úřední (ex officio).
Prodávajícím i kupujícím proto radím, aby situaci ohledně sídel či míst podnikání nepodceňovali a před podpisem smlouvy o převodu nemovitosti si řádně prověřili právní stav nemovitosti. Předejdete pak problémům se složitým a časově náročným „odsídlováním“ často již fakticky neexistujících firem.
Jaké firmy sídlí na konkrétní adrese najdete třeba na Kurzy.cz. Stačí vyhledat adresu a hned v úvodních informacích v sekci „Obchodní rejstřík v objektu“ uvidíte, kolik firem tam sídlí. Kromě společností jsou volně k nahlédnutí i všechny právnické osoby, tedy například politická hnutí, sdružení, spolky nebo družstva.
