201803.20
0

„Paní doktorko, kupuji byt přes realitku, a právě mi poslali návrh kupní smlouvy. Můžete se mi na to prosím podívat?“

Tak nebo podobně začínají emaily i telefonáty mých klientů. „Ano, určitě, velmi ráda,“ odpovím a abych mohla v předstihu vše zkontrolovat, požádám o zaslání nezbytných listin: nabývacího titulu k nemovitosti (dokladu o koupi, dědictví, darování….) plus aktuálního výpisu z katastru nemovitostí.

Ve zpětné reakci se zpravidla dozvídám, že klient tyto dokumenty nemá. Doporučím mu, aby o jejich zajištění požádal zprostředkovatele převodu (zmíněnou realitní kancelář). V ideálním případě zprostředkovatel listiny obratem zašle, v horším případě dodá pouze internetový výpis z katastru stažený z webu cuzk.cz s tím, že pokud klient chce i něco dalšího, nechť si to sežene sám.

Jinými slovy, ať si dojede na katastr nemovitostí, vystojí frontu, zaplatí si výpis z katastru nemovitostí a opis původní kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že za tyto služby platí kupující zprostředkovateli, důrazně doporučím svému klientovi, aby na dodání podkladů realitní kanceláří trval.

S právní prověrkou převáděné nemovitosti začínám ve chvíli, kdy zmíněné dokumenty dostanu. Hned v úvodu se projeví, jak kvalitní právní servis předmětná realitní kancelář poskytuje: údaje v návrhu kupní smlouvy buď korespondují s údaji v nabývacím titulu, nebo ne. Problém nastává v okamžiku, kdy původní kupní smlouva obsahuje více, nebo naopak méně údajů než nový návrh smlouvy.

V praxi jsem mnohokrát zažila, že realitní kancelář připraví smlouvu jen na bytovou jednotku, ale opomene prověřit, zda k jednotce náleží/nenáleží celá řada spoluvlastnických podílů na nebytových jednotkách (sklad, kočárkárna aj.) nebo na tzv. souvisejících pozemcích (zpravidla se jedná o malé pozemky navazující na hlavní pozemek, kde stojí budova). Nejčastěji se s tím setkávám u převodů bytových jednotek v „panelácích“ nebo při převodu bytů, které byly převáděny z družstevního do osobního vlastnictví.

Bez řádné kontroly by tak můj klient získal příslušnou bytovou jednotku, ale prodávající by i nadále zůstal zapsaný jako spoluvlastník zmíněných spoluvlastnických podílů! Můj klient by tedy vlastně nabyl méně, než by správně nabýt měl. Zmíněný stav by nebyl ideální ani pro prodávající stranu, neboť by jí zcela zbytečně svědčilo vlastnické právo k nemovitostem, které jsou pro ni bez vlastnictví bytové jednotky zcela zbytečné. Tyto zbytkové nemovitosti by tak byly prakticky neprodejné.

Z uvedeného jasně vyplývá, že se nevyplatí podceňovat kontrolu nabývacího titulu, ale je naopak nutné trvat na jeho předložení. Nabývací titul je vždy obsažen ve veřejně přístupné sbírce listin příslušného katastru nemovitostí. Správní poplatek za opis dokumentu činí 50,- Kč za každou započatou stránku.