201804.06
0

Kupujete nemovitost a zjistili jste, že na její adrese jsou zapsána sídla společností? Poradím vám, jak dále postupovat, abyste se nedostali do problémů.

Při převodu nemovitosti, typicky bytového nebo tzv. činžovního domu, často vyjde najevo, že na její adrese jsou zapsána sídla či místa podnikání různých právnických nebo fyzických osob. Samozřejmě, že je to prodávající, který za tento stav nese odpovědnost, ale mnohokrát se mi již v praxi stalo, že ani samotný vlastník neměl ponětí o existenci některých sídel.

Nejčastějším důvodem je, že prodávající podcenil prvotní kontrolu právního stavu nemovitosti a koupil dům již s těmito vadami. Druhou možností je, že prodávající v minulosti udělil souhlas se zřízením sídla či místa podnikání daným subjektům a po nějaké době tento souhlas odvolal (typicky s výpovědí smlouvy o nájmu nebytových prostor) a očekával, že dotčený podnikatel splní svou zákonnou povinnost a sídlo si přesune na jinou adresu a provede příslušné změny v obchodním nebo živnostenském rejstříku. Jenže podnikatel svou povinnost nesplnil a ještě se po něm, jak se říká, slehla zem.

A jak tedy v takovém případě správně postupovat? Řešení bohužel není rychlé ani jednoduché.

Obecně platí, že pokud vlastník nemovitosti nesouhlasí s tím, aby na adrese bylo zřízeno sídlo nebo místo podnikání třetí osoby, měl by vypovědět příslušnou nájemní nebo podnájemní smlouvu, event. odvolat souhlas se zřízením sídla ve vztahu ke společnosti, které se to týká a ta by pak sama měla rozhodnout o změně svého sídla.

Pokud tak neučiní, měl by nový vlastník podat podnět na prošetření tohoto stavu k rejstříkovému soudu (v Praze vede obchodní rejstřík Městský soud v Praze) nebo na příslušný živnostenský úřad. Když rejstříkový soud zjistí, že podnikatel nemá právní důvod k užívání sídla, vyzve jej, aby právní důvod užívání doložil nebo přemístil své sídlo do prostor, ke kterým má právní důvod užívání. Vyzve jej tedy ke zjednání nápravy.

Pokud ani v soudem určené lhůtě společnost nedoloží listinu, která by osvědčila právní důvod k užívání předmětného sídla, tak soud rozhodne o zrušení této společnosti s likvidací. 

Z výše popsaného tedy vyplývá, že vlastník nemovitosti není osobou oprávněnou podat na rejstříkový soud nebo živnostenský úřad návrh na zrušení, resp. výmaz sídla společnosti nebo místa podnikání. Majitel nemovitosti má pouze právo podat podnět k prošetření stavu k uvedeným státním orgánům. Soud nebo úřad pak příslušné řízení zahajuje z moci úřední (ex officio).

Prodávajícím i kupujícím proto radím, aby situaci ohledně sídel či míst podnikání nepodceňovali a před podpisem smlouvy o převodu nemovitosti si řádně prověřili právní stav nemovitosti. Předejdete pak problémům se složitým a časově náročným „odsídlováním“ často již fakticky neexistujících firem.